Czym jest zadatek?
Instytucja zadatku została uregulowana w kodeksie cywilnym w przepisie art. 394 § 1-3. Zadatek jest postanowieniem umownym, mocą którego jedna ze stron stosunku zobowiązaniowego przekazuje drugiej stronie przy zawarciu umowy pieniądze lub rzeczy zamienne z takim zastrzeżeniem, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jest to zatem czynność prawna realna, bowiem dla swojej skuteczności wymaga wręczenia przedmiotu zadatku (może być on także przekazany po zawarciu umowy). Zadatek pełni różne funkcje, chociażby zabezpieczającą, która ma skłonić strony umowy do jej wykonania, czy też kompensacyjną, albowiem stronie, która odstępuje od umowy z winy drugiej strony, przysługuje prawo do zatrzymania zadatku (jeżeli go otrzymała), albo prawo do żądania podwójnej wysokości wręczonego zadatku (jeżeli sama go wręczyła).
Należy zwrócić uwagę, że możliwość zatrzymania zadatku lub żądania zwrotu jego dwukrotności jest uzależnione od odstąpienia od umowy. Odstąpienie następuje na skutek złożenia drugiej stronie jednostronnego oświadczenia woli. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1-2 k.c.).
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek podlega zwrotowi (art. 394 § 2 k.c.).

Jaka jest zatem różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem?
Istotą zadatku jest zagwarantowanie uprawnionemu wykonania umowy, stąd możliwość żądania w razie niewykonania w podwójnej wysokości i możliwość zaliczenia kwoty zadatku na poczet świadczenia dopiero po wykonaniu umowy. Natomiast istotą zaliczki jest zaliczenie w pierwszej kolejności wpłaconej kwoty na poczet ceny (tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 16 października 2013 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 500/13). W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę dającą zaliczkę, może ona dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a jeżeli z prawa odstąpienia korzysta osoba biorąca zaliczkę, jest ona zobowiązana do jej zwrotu. Zaliczka nie została uregulowana w przepisach prawa cywilnego i jest regulowana jedynie wolą stron.

Kiedy zadatek podlega zwrotowi?
Podkreślenia wymaga fakt, że gdy strony za porozumieniem rozwiążą umowę, albo gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 § 3 k.c.). Podobnie będzie w sytuacji, gdy jedna ze stron wręczyła zaliczkę, ponieważ w przypadku rozwiązania umowy strony zwracają sobie to, co wzajemnie świadczyły.
Powyższe regulacje znajdą zastosowanie gdy, z treści umowy będzie wynikało, że strony ustanawiają zadatek, a nie np. odstępne, zaliczkę, wadium etc., a strony nie postanowią w umowie inaczej, a przy tym brak jest pomiędzy nimi ustalonych zwyczajów związanych z ustanowienie zadatku. Strony w granicach przewidzianych przez ustawę [art 353(1) k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego] mogą np. ustalić, że strona, która zamierza skorzystać z uprawnienia odstąpienia od umowy będzie zobowiązana do wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania, albo zastrzec zwrot trzykrotności zadatku.

Co można zrobić z rażąco wysokim zadatkiem?
Należy także zwrócić uwagę na pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2002 r. w sprawie o sygn. akt IV CKN 672/00, mianowicie „w razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa”. Zgodnie bowiem z treścią art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.Ocena postanowień umownych zależy jednak zawsze od niepowtarzalnych okoliczności konkretnej sprawy i rzeczywistej woli stron stosunku prawnego.